Louer votre appartement israélien depuis l'étranger : impôts, rendement et gestion

Trois façons d'être imposé sur les loyers

Exonération : les loyers d'habitation jusqu'à environ 5 650 ₪ par mois sont exonérés d'impôt sur le revenu ; au-delà, l'exonération diminue et disparaît au double du plafond. La plupart des appartements de Tel Aviv se louent plus cher, donc l'exonération couvre rarement tout.

Régime forfaitaire à 10 % : 10 % du loyer brut, sans déduction, payé une fois par an avant fin janvier pour l'année précédente. Simple et en général le meilleur choix pour un seul appartement.

Régime au barème : loyer moins charges, amortissement et intérêts d'emprunt, imposé à votre taux marginal. Intéressant seulement quand les charges sont élevées, par exemple les premières années d'un gros crédit.

Les non-résidents utilisent les mêmes régimes. Votre pays de résidence peut aussi imposer les loyers, en général avec un crédit pour l'impôt israélien selon la convention fiscale ; la France et Israël en ont une.

Ce que paie le marché

Les rendements bruts dans le centre de Tel Aviv tournent autour de 2,5 à 3,5 % par an ; Ramat Gan et Givatayim un peu plus. Les petits appartements près de la mer, de l'université ou de la Bourse du diamant se louent le plus vite. Les appartements meublés et rénovés dans des immeubles anciens donnent souvent le meilleur rendement par shekel investi.

Baux et locataires

Le bail d'habitation standard est d'un an avec option de prolongation, non meublé, avec une garantie bancaire ou un billet à ordre du locataire et d'un garant. Le loyer est payé mensuellement par prélèvement sur votre compte israélien. La loi sur la location équitable fixe des conditions minimales et limite les dépôts qu'un bailleur peut exiger.

Gérer depuis l'étranger

Un gestionnaire trouve les locataires, garde les clés, gère les réparations et la copropriété, et vous envoie un relevé mensuel. Les honoraires sont typiquement un mois de loyer par nouveau locataire plus 5 à 8 % des loyers. Pour un seul appartement, beaucoup de propriétaires passent par l'agent qui leur a vendu le bien ; nous proposons ce service pour les logements achetés par notre intermédiaire.

À la revente

L'impôt sur la plus-value (mas chevah) est de 25 % du gain réel pour un résident étranger. L'exonération pour un logement unique n'est accessible aux résidents étrangers que s'ils prouvent ne posséder aucun logement dans leur pays de résidence. Une taxe de plus-value d'urbanisme peut s'appliquer si l'immeuble a obtenu des droits supplémentaires pendant votre détention. Préparez la vente avec l'avocat qui a fait l'achat.