Le vrai coût d'un achat en Israël : avocat, agence, TVA et autres frais
Mis à jour novembre 2026 · agent+
Le prix n'est que le début. Pour un résident étranger, les frais annexes ajoutent généralement 9 à 11 % du prix. Ce guide liste chaque poste avec sa fourchette habituelle, pour que votre budget soit juste avant d'avoir un coup de cœur.
Le poste principal : la taxe d'acquisition
8 % du prix jusqu'à environ 6,05 millions ₪ et 10 % au-delà, pour toute personne non résidente fiscale israélienne. Sur 3 000 000 ₪, cela fait 240 000 ₪. Les olim disposent d'un barème réduit ; voir notre guide sur la taxe d'acquisition.
Avocat
Achat d'occasion : 0,5 à 1 % du prix plus 18 % de TVA, avec un minimum pour les petites opérations. Dans un projet neuf, vous payez aussi une part des honoraires de l'avocat du promoteur pour l'enregistrement, plafonnée par la loi à environ 0,5 % plus TVA ou un montant fixe indexé, le plus bas des deux. Votre propre avocat doit tout de même relire le contrat du promoteur.
Agence
Occasion : les honoraires d'usage côté acheteur sont de 2 % du prix plus TVA, payés à la signature. Dans les projets neufs, c'est en général le promoteur qui paie l'agent : notre service est alors gratuit pour l'acheteur, et nous vous prévenons dès le départ si ce n'est pas le cas.
TVA
La TVA en Israël est de 18 % depuis janvier 2025. Elle s'applique aux honoraires d'avocat, d'agence, d'expert et de gestion. Les prix des promoteurs pour le neuf incluent déjà la TVA ; les ventes d'occasion entre particuliers n'en comportent pas.
Les postes plus petits
Frais du registre foncier et inscription de mise en garde : quelques centaines de shekels. Expertise bancaire pour un crédit : 1 500 à 3 000 ₪. Frais d'ouverture de crédit et notaire pour les documents de prêt : généralement 2 000 à 5 000 ₪. Traductions certifiées et procuration apostillée : 500 à 2 000 ₪. Écart de change : 0,2 à 1 % du montant selon le mode de conversion.
Après la livraison : charges de copropriété (vaad bayit) de 300 à 1 500 ₪ par mois à Tel Aviv selon l'immeuble, taxe municipale (arnona) selon le quartier et la surface, et assurance.
Budget détaillé : appartement d'occasion à 3 000 000 ₪, résident étranger
Taxe d'acquisition 240 000 ₪. Avocat environ 26 500 ₪ TVA comprise. Agence 70 800 ₪ TVA comprise. Enregistrement, traductions et procuration environ 3 000 ₪. Total des frais environ 340 000 ₪, soit 11,3 % du prix. Avec un crédit, ajoutez environ 5 000 à 8 000 ₪ de frais bancaires.
Le même appartement acheté neuf à un promoteur, sans honoraires d'agence côté acheteur : environ 265 000 ₪ de frais, soit 8,8 %.
Questions fréquentes
›Y a-t-il des impôts annuels sur la détention d'un appartement en Israël ?
Pas d'impôt sur la détention. Vous payez la taxe municipale (arnona) et les charges, mensuellement, et l'impôt sur les loyers si vous louez.
›Les honoraires d'agence sont-ils négociables ?
Les 2 % sont un usage, pas une règle légale, et dépendent de l'opération. Dans le neuf, l'acheteur ne paie en général rien.
›Que devient l'acompte si la vente échoue ?
Les contrats fixent une indemnité convenue, en général 10 % du prix, due par la partie qui rompt le contrat.
Information générale, à jour à la date indiquée ; ce n'est pas un conseil juridique ou fiscal. Les tranches et taux changent : vérifiez votre situation avec un avocat ou un conseiller fiscal israélien avant de signer.