Taxe d'acquisition en Israël pour les résidents étrangers (guide 2026)
Mis à jour novembre 2026 · agent+
La taxe d'acquisition (mas rechisha, מס רכישה) est le poste le plus lourd en plus du prix lorsque vous achetez un logement en Israël depuis l'étranger. Les résidents étrangers sont imposés comme pour un logement supplémentaire, même s'il s'agit de leur seul bien au monde. Ce guide donne les tranches 2026, quelques exemples chiffrés et les délais pratiques.
Les tranches 2026 pour un résident étranger
Un acheteur qui n'est pas résident fiscal israélien paie la taxe selon le barème « logement supplémentaire » : 8 % sur la part du prix jusqu'à environ 6 055 000 ₪, et 10 % au-delà. Les tranches sont gelées pour 2025–2026 et ne sont pas indexées pour l'instant.
Exemple : un appartement acheté 3 000 000 ₪ supporte une taxe de 240 000 ₪ (8 %). À 7 000 000 ₪, la taxe est de 484 400 ₪ sur les premiers 6 055 000 ₪ plus 94 500 ₪ sur le reste, soit environ 578 900 ₪, un taux effectif de 8,3 %.
Le même barème s'applique à un appartement neuf acheté à un promoteur comme à un bien d'occasion, avec ou sans crédit.
Le régime olim : un taux bien plus bas
Un nouvel immigrant (oleh hadash) qui achète un logement pour son usage personnel peut utiliser une fois un barème réduit : environ 0,5 % sur les premiers 1,99 million ₪ et 5 % au-delà. La fenêtre va d'un an avant l'alya à sept ans après. Sur un appartement de 3 000 000 ₪, cela fait environ 60 000 ₪ au lieu de 240 000 ₪.
Si l'alya est à votre horizon, la date de l'achat par rapport à la date d'alya peut changer la facture de plusieurs centaines de milliers de shekels. Discutez de l'ordre des étapes avec un avocat avant de signer.
Délais et modalités de paiement
L'achat est déclaré à l'administration fiscale israélienne dans les 30 jours suivant la signature du contrat, et la taxe est normalement payée dans les 60 jours. Votre avocat dépose l'auto-déclaration ; le fisc peut la contrôler pendant quelques années.
Le paiement se fait en shekels, depuis un compte bancaire israélien ou via le compte séquestre de votre avocat. Un retard entraîne intérêts et indexation : les fonds doivent être en Israël avant l'échéance.
Les erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
Ne posséder aucun autre bien ne fait pas de vous un acheteur de « premier logement » : c'est la résidence qui compte, pas le nombre d'appartements. Quelques exceptions étroites existent pour les personnes en cours d'installation ; elles sont examinées au cas par cas.
Acheter via une société étrangère ne réduit pas la taxe d'acquisition et complique en général la fiscalité de la location et de la revente.
La taxe d'acquisition n'est pas le seul impôt à anticiper. L'impôt sur les loyers et la plus-value à la revente sont traités dans nos autres guides.
Questions fréquentes
›Les résidents étrangers paient-ils plus de taxe que les Israéliens ?
En général oui. Un résident israélien qui achète un premier logement paie 0 % sur une grande partie du prix, alors qu'un résident étranger paie 8 % dès le premier shekel selon le barème « logement supplémentaire ».
›Puis-je bénéficier du taux olim avant de faire mon alya ?
Oui, si vous faites votre alya dans l'année qui suit l'achat et que l'appartement est pour votre usage. Si l'alya n'a pas lieu dans la fenêtre, la différence devient exigible.
›La taxe est-elle incluse dans le prix annoncé par un promoteur ?
Non. Les prix des promoteurs incluent la TVA mais pas la taxe d'acquisition, les honoraires d'avocat ni les frais d'enregistrement. Prévoyez environ 9 à 11 % en plus du prix pour un résident étranger.
›Qui dépose la déclaration de taxe d'acquisition ?
Votre avocat israélien la dépose en ligne dans les 30 jours suivant la signature, avec une procuration si vous êtes à l'étranger.
Information générale, à jour à la date indiquée ; ce n'est pas un conseil juridique ou fiscal. Les tranches et taux changent : vérifiez votre situation avec un avocat ou un conseiller fiscal israélien avant de signer.