Neuf chez un promoteur ou ancien : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir
Mis à jour novembre 2026 · agent+
À Tel Aviv et Ramat Gan vous verrez les deux : des tours neuves et des projets encore sur plan, et des appartements dans des immeubles des années 1930 aux années 2000. Chaque voie a un profil de risque, une structure de coûts et un calendrier différents. Ce guide les met côte à côte du point de vue d'un acheteur qui vit à l'étranger.
Acheter à un promoteur (sur plan ou en construction)
Tout paiement au-delà de 7 % du prix doit être couvert par une garantie bancaire ou une assurance selon la loi sur la vente d'appartements : votre argent est protégé en cas de défaillance du promoteur. Les paiements suivent les étapes du chantier, souvent 15 à 20 % à la signature et le solde sur un à trois ans, le solde impayé étant indexé sur l'indice du coût de la construction.
Le prix inclut la TVA et un cahier des prestations défini (sols, cuisine, climatisation, parking, cave). Les améliorations se négocient ; le prix lui-même rarement. La livraison peut légalement glisser d'environ 60 jours ; au-delà, le promoteur doit une indemnité. Le promoteur garantit les finitions un an et la structure et les installations plus longtemps.
Pour un acheteur à l'étranger, l'attrait est simple : pas de travaux, des normes modernes, un immeuble avec ascenseur et parking, et des paiements étalés sur la durée du chantier. Le coût : le temps, l'indexation et un prix au mètre carré en général plus élevé que l'ancien voisin.
Acheter dans l'ancien
Vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez emménager ou louer en quelques semaines, et le prix au mètre carré dans les immeubles anciens est plus bas. Les vérifications comptent davantage : extrait du registre foncier, permis de construire pour toute extension, finances de la copropriété, et si l'immeuble est prévu pour un renforcement TAMA 38 ou une démolition-reconstruction pinouï-binouï.
Les immeubles anciens de Tel Aviv n'ont souvent ni ascenseur, ni parking, et un fonds de toiture déficitaire. Prévoyez un budget de rénovation de 3 000 à 6 000 ₪ par mètre carré pour une remise à neuf complète.
Renouvellement urbain : un cas particulier
Un appartement dans un immeuble avec un projet pinouï-binouï ou TAMA 38 approuvé peut être une bonne affaire : vous achetez un vieil appartement et recevez des années plus tard un appartement neuf et plus grand sans coût supplémentaire. Les risques : le calendrier, qui peut atteindre dix ans, et les projets qui ne démarrent jamais. N'achetez cela qu'avec un avocat qui lit l'accord du promoteur avec l'immeuble et l'état d'avancement de la planification.
Quelle option pour un acheteur à l'étranger ?
Si vous voulez un logement à utiliser pendant vos séjours et à louer entre-temps, sans gérer de travaux depuis l'étranger, un appartement neuf ou récent est plus simple. Si le rendement par shekel compte le plus, un appartement ancien bien choisi dans une bonne rue l'emporte en général. Notre tableau montre les deux, y compris les projets que nous allons commercialiser, et nous précisons l'option sur chaque annonce.
Questions fréquentes
›Mon argent est-il protégé si le promoteur fait faillite ?
Les paiements couverts par une garantie bancaire de la loi sur la vente sont protégés ; la banque achève l'immeuble ou rembourse. Ne payez jamais un promoteur sans la garantie en main.
›Puis-je revendre un appartement avant la fin du chantier ?
En général oui, avec l'accord du promoteur et des frais. L'impôt s'applique sur toute plus-value.
›Qu'est-ce que le cahier des prestations (mifrat) ?
L'annexe légale au contrat qui liste chaque matériau, équipement et finition que le promoteur doit livrer. Lisez-le avec votre avocat : c'est là que se cachent les vraies différences entre projets.
Information générale, à jour à la date indiquée ; ce n'est pas un conseil juridique ou fiscal. Les tranches et taux changent : vérifiez votre situation avec un avocat ou un conseiller fiscal israélien avant de signer.